Аукцион и договор купли-продажи земли признаны недействительными

Мужчина проживал в квартире в одной из деревень Бабаевского района. На соседнем земельном участке в период с 1986 по 1992 годы он возвел хозяйственные постройки — баню, гараж и дровяник, которые использовал для обслуживания своего жилья. В сентябре 1992 года он заключил с администрацией договор аренды этого участка сроком на один год с правом последующего выкупа для ведения личного подсобного хозяйства.

В декабре 2024 года мужчина обратился в администрацию за предварительным согласованием предоставления земли, но получил отказ. Для этого требовалось образовать участок и провести аукцион. В марте 2025 года извещение о торгах опубликовали в районной газете и на официальных площадках. Однако на участие поступила только одна заявка, и электронный аукцион признали несостоявшимся.

В конце апреля 2025 года Управление имущественных и земельных отношений администрации района заключило договор купли-продажи участка с единственным участником — соседом истца. Покупатель знал о наличии строений и длительном использовании участка соседом, но, по словам истца, отклонил предложение мирного урегулирования. «Я предлагал соседу выкупить у него земельный участок, поскольку на нем находятся мои объекты недвижимости, чтобы мирно урегулировать конфликт, но он проигнорировал», — рассказал мужчина.

Тогда собственник построек обратился в суд, заявив, что аукцион нарушил его права и положения Земельного кодекса РФ, а также он не был надлежащим образом уведомлен о торгах. Ответчики — администрация, управление имуществом и сосед — настаивали, что строения являются некапитальными, а у истца нет преимущественного права на выкуп участка без торгов.

В подтверждение своей позиции истец представил заключение строительно-технической экспертизы. Согласно экспертизе, баня, гараж и дровяник являются объектами капитального строительства.

Суд, исследовав материалы дела, установил, что на момент проведения аукциона на участке находились сооружения, принадлежащие истцу. Это прямо запрещено подпунктом 8 пункта 8 статьи 39.11 Земельного кодекса РФ, который не допускает выставление на торги участков с расположенными на них зданиями или сооружениями, принадлежащими гражданам или юридическим лицам. Отсутствие государственной регистрации права собственности на постройки значения не имеет — фактическое наличие имущества третьих лиц является объективным препятствием для продажи земли с аукциона и может привести к будущим спорам.

Решением Бабаевского районного суда исковые требования удовлетворены в полном объеме. Признаны недействительными результаты аукциона и договор купли-продажи земельного участка. Прекращено право собственности соседа на участок, на администрацию возложена обязанность возвратить из бюджета Бабаевского муниципального округа деньги, уплаченные покупателем. Решение не вступило в законную силу и может быть обжаловано.